Продажа доли в квартире всегда была непростой задачей. Это не только экономический вопрос, но и серьезное юридическое мероприятие. В 2023 году оно становится еще более актуальным в связи с постоянно меняющимися рынками недвижимости и законодательством. Все, кто столкнулся с необходимостью продать свою долю, хотят сделать это максимально выгодно, быстро и без юридических ловушек.
С чего начать, как не упустить важные детали, какие документы подготовить, на что обратить пристальное внимание? В этой статье мы постараемся ответить на все эти вопросы. Мы создали пошаговую инструкцию, чтобы вы могли ознакомиться с процессом, понять его этапы и чувствовать себя уверенно на каждом шагу.
Основываясь на опыте экспертов и реальных историях продаж, мы расскажем вам обо всех замечательных оттенках этого процесса. Ведь распознавание — это ключ к успешной и безболезненной продаже. Неважно, продаете ли вы свою долю потребностей или желаний, наша цель — помочь вам пройти этот процесс с минимальными препятствиями и максимальной выгодой. Как окунуться в мир недвижимости в 2023 году и успешно продать долю в квартире?
Долевая собственность: понятие, особенности и практические аспекты
Совместная собственность — это форма совместного владения имуществом, при которой оно принадлежит одновременно многим собственникам. При такой структуре каждый собственник имеет строго определенную долю в имуществе, и эта доля может быть передана, продана или унаследована отдельно от других долей.
Основными функциями совместной собственности являются
1. забота о долях. Каждый совладелец владеет частью имущества в соответствии с заранее определенными долями. Эти доли определяются документально и могут варьироваться по размеру.
2. независимость прав собственников. Каждый сособственник может самостоятельно распоряжаться, продавать или передавать свою долю без согласия других сособственников.
3 — Общая ответственность. Все совладельцы несут общую ответственность за обслуживание и содержание имущества в соответствии с долями. Это означает, что расходы на ремонт, содержание или другие общие нужды распределяются между совладельцами в соответствии с их долей в собственности.
Практические аспекты совместной собственности:
— Продажа акций. Совместные собственники могут продать свою долю без согласия других собственников. Однако в некоторых странах и территориях для этого необходимо предоставить рыночные преференции другим совладельцам.
— Разногласия между совладельцами. Могут возникать конфликтные ситуации, связанные с использованием, ремонтом или применением имущества. В таких случаях необходимо достичь соглашения между всеми сторонами или обратиться в суд.
— Доля в натуральном выражении. Если совместным собственникам необходимо естественным образом выделить свою долю из общего имущества (например, распорядиться комнатой в квартире), для этого может потребоваться решение всех участников или суда.
Общая собственность — удобный способ совместного владения имуществом, но требует четкого понимания правил и обязанностей каждого сособственника. Прежде чем переходить к этой форме собственности, рекомендуется детально изучить все юридические аспекты и подготовиться к возможным обязательствам и осложнениям.
Продажа доли в квартире: особенности, нюансы и рекомендации
1. соглашения между собственниками: перед продажей акций желательно согласовать условия совместного владения с другими собственниками. Такое соглашение может четко определить, как каждый владелец может использовать свою долю и какие действия допустимы при ее продаже. Соглашения с такими переговорами снижают риск возникновения разногласий в будущем.
2. Приватизация и доли: в случае приватизации квартиры доли всех собственников по определению равны. Однако впоследствии собственники могут заключить дополнительные соглашения о перераспределении долей.
3. право рыночного опциона: этому пункту следует уделить особое внимание. Если вы решите продать свои доли, другие совладельцы имеют право купить эти доли. Поэтому важно предложить ее совладельцу сегодня, прежде чем продавать третьему лицу.
4. защита прав проживающих: перед продажей своей доли учитывайте интересы и права всех лиц, зарегистрированных в квартире в установленном порядке. Это может повлиять на условия сделки.
5. внимание к уловкам: очень часто связанные с квартирой доли могут включать в себя различные юридические уловки, например, одновременное заключение договора дарения и купли-продажи. Подобные манипуляции могут привести к дополнительным рискам и даже оспорить сделку.
6. документация: перед началом процесса продажи необходимо тщательно подготовить всю документацию. Особое внимание следует уделить выпискам из единого государственного реестра. Это документ, который подтверждает право собственности на долю, а также отказ других собственников от права покупки доли.
Заключение
Продажа доли в квартире — это не просто формальный процесс, а сложное мероприятие, требующее полного понимания как юридических аспектов, так и рынка. Каждый этап, будь то подготовка документа, оценка доли или непосредственно сделка, имеет свое значение и может повлиять на конечный результат.
Ошибки или упущения на любом из этапов не только снижают потенциальную выгоду от сделки, но и могут привести к возникновению юридических проблем. Поэтому особенно ценно иметь на своей стороне эксперта, который поможет вам избежать ловушек и обеспечит юридическую чистоту сделки.
Юлия Усачева, генеральный директор Городского риэлторского центра, подчеркивает, что даже такие, казалось бы, формальные сделки, как продажа доли в квартире, требуют индивидуального подхода и глубокого понимания особенностей рынка. Для нас каждый клиент уникален, и мы стараемся предложить высочайший уровень сервиса, обеспечить прозрачность и надежность на каждом этапе сделки», — говорит Юлия Усачева, генеральный директор „Городского риэлторского центра“.
Следуя рекомендациям из этой статьи и при необходимости обращаясь за помощью к экспертам, вы сможете успешно провести сделку и достичь своих целей на рынке недвижимости.
Как продать долю в квартире
Здравствуйте, Наталья, меня зовут Наталья, и я хочу сказать вам, что у нас здесь очень много людей. Когда люди приезжают сюда, они привыкли пользоваться общими квартирами, какими-то определенными местами, комнатами отдыха. И согласно документу, они делятся, как это происходит? Например, есть 15-метровая комната. Что определяет, что на самом деле принадлежит им и какие поверхности принадлежат им?
Здравствуйте. Да, это на самом деле очень интересная тема, которую мы сегодня с вами обсуждаем. Некоторые из нас не понимают, что нам принадлежит. Давайте начнем с того, откуда берутся эти доли.
Как правило, они появляются в коммунальных квартирах. Я не имею в виду квартиры, находящиеся в общей совместной собственности супругов или родственников родителей. Я имею в виду квартиры, которые находятся в общей собственности. Фактически каждая семья владеет определенной комнатой. Откуда берется эта собственность? С момента приватизации, когда квартиры были полностью в городе. В каждой семье, проживающей в этой квартире, по определению был один квадратный метр жилой площади, на котором она жила.
Однако в долю входят жилые и общественные помещения. Они имеют свои собственные показатели, такие как коридоры, кухни и ванные комнаты. Все объединяется. При этом балкон не входит в общественные помещения, желающие могут забронировать его.
Другими словами, если кто-то приходит и говорит: «У меня комната 15 метров», вы открываете документ, выписку из единого государственного регистрационного реестра, а там уже другое помещение. Это относится именно к общественному пространству?
Да, абсолютно верно. Оно было добавлено к жилой комнате.
Какие есть варианты на рынке? Часто бывает на складе.
Такие вопросы возникают постоянно при любых формах акций. Говоря более простым и понятным языком, нужно предложить совладельцу или соседу право быть первым покупателем доли или комнаты, учитывая общественное пространство. Если никто из соседей не примет наше предложение по предложенной нами цене, мы имеем право привлечь стороннего покупателя.
Предположим, что есть квартира, у меня 1/3 доли. Я определил рыночную стоимость в 6 000 000 рублей. При продаже своей доли получу ли я 2 000 000?
Конечно, каждый хочет продать треть от этих 6 миллионов и заработать 2 000 000. Но нет, конечно же, нет. Это чистый числовой итог, и он не относится к продаже акций. На стоимость акций влияет очень много факторов.
Во-первых, это количество комнат в вашей квартире. Чем больше у вас комнат, тем больше вероятность, что это станет недостатком продаваемой квартиры.
Предположим, у владельца квартиры есть несовершеннолетние дети. Это считается недостатком, так как влияет на срок продажи. Продажа доли связана с принципом опеки и нотариального заверения. Как правило, оно затягивается на определенный срок, не менее двух недель.
Важно состояние общественных помещений, коридоров, кухонь и ванных комнат. Это всегда чувствительные моменты при определении стоимости квадратного метра. В коммунальной квартире, чем лучше ухожены места общего пользования, тем, конечно, дороже будет стоить ваша комната.
Если вы сядете и напишете на бумаге со своей точки зрения, не забудьте добавить, сколько вы добавляете или вычитаете к своей комнате, этажу, состоянию подъезда, состоянию дома. В каком году был построен дом, из каких строительных материалов?
Все это может повлиять, но очевидные плюсы — близость к инфраструктуре, детским садам, магазинам, расположение остановок и инфраструктуры.
Для определения стоимости комнаты, стоимости квадратного метра необходим специалист, который учтет все эти факторы.
В таком случае проще продать долю в 9-комнатной квартире или в 3-комнатной?
Даже у вашего соседа есть преимущественное право на использование этих долей. Возможно, один из ваших соседей выкупает вашу долю, а со временем вы сможете выкупить и третью комнату. Тогда ему будет принадлежать вся квартира. В девятикомнатной квартире это становится сложнее.
Конечно, можно ли, например, продать свою долю в однокомнатной квартире?
Это сложно. Конечно, есть договор.
С какой целью вы продаете эти доли и кому вы их продаете? Для внешних покупателей учитываете ли вы такие факторы, как то, что происходит в общественном пространстве? Если во всей квартире есть гостиная, как вообще приходит второй незнакомец и где он остается? Есть ли у вас два незнакомца, но не делят ли одну комнату две совершенно разные семьи? У вас две кровати в комнате? Нет, конечно же, нет. Тогда интереснее продать весь объект целиком, но не в совместном пользовании. Если и делиться, то только с родственником родителей или близким родственником, который может быть соседом.
Вот, пожалуй, и все железки. Что же в них такого? Что можно и чего нельзя с ними делать?
Это очень новая концепция на рынке недвижимости.
Допустим, площадь вашей квартиры составляет 48 квадратных метров, и даже 1/10 часть от нее — 4,8 квадратных метра. Это уже считается микрозагрузкой.
Верхняя и нижняя части считаются максимум 6 кв. м. С 2022 года вводится определение микрофишек и их размеров соответственно.
Если при продаже доли остался остаток или вы отказались от доли площадью менее 6 квадратных метров, вы не сможете совершить сделку и заключить договор о передаче таких прав.
Чтобы приостановить или вернуть документ из реестра, отчуждающий и оставшийся собственники должны все тщательно просчитать, чтобы осталось не менее 6 квадратных метров.
Что происходит с материнским капиталом в этом случае? Обычно остается небольшой пакет акций. Как приобретаются доли через материнский капитал?
В материнском капитале есть небольшие доли в отдельных позициях. В рамках материнского капитала допускается выделение долей всем членам семьи, участвующим в данном материнском капитале. Понятие малого масштаба здесь не действует. Даже если семья составляет 1/100 часть семьи, она просто получает доли
но при их продаже нужно быть очень осторожным. Следующая покупка этих долей должна быть не менее шести квадратных метров.
Я обнаружила, что у меня есть материнский потенциал для детей. Это оказалось 3 метра. Это возможно, потому что это материнский капитал, но если я продам и куплю другое жилье, оно должно быть больше, потому что оно уже выделено?
Можно ли купить долю в ипотеке?
Да, при условии, что доля находится, например, в коммунальной квартире, и все соседи согласны, чтобы банк взвесил всю квартиру.
Что такое вес связки? Все мы знаем, что это ограничение на будущее использование других долей. Конечно, на практике мало случаев, когда все соседи согласны с тем, что кто-то разделил ипотеку на комнату и вся квартира несет это бремя. Такие случаи единичны.
С согласием всех соседей они должны прийти непосредственно в банк, который нотариально заверяет все эти согласия для банка.
Приведем пример. Допустим, у вас однокомнатная квартира. У меня 1/2, у вас 1/2. Могу ли я купить 1/2 вашей доли по ипотеке?
Да, это легко. Банк разрешит вам быть единственным собственником в этой квартире или купить ее целиком, если вся квартира принадлежит семье. Это возможно.
Наталья, скажите, в большинстве случаев считается, что доли должны быть нотариально заверены. Это всегда так?
Не всегда. Сделки могут совершаться и без нотариального заверения.
Если вся доля переходит в собственность, т.е. если, например, вы являетесь собственником одной однокомнатной квартиры и решили подарить долю своей дочери. Выделение только через дарение доли допускается.
Без нотариуса возможно, если при сделке присутствуют все собственники продаваемой недвижимости. Другими словами, оба владельца квартиры пришли к соглашению: недвижимость продается у нотариуса. Затем, все вместе в один день, они подписывают договор купли-продажи друг у друга. В данном случае это допускается без нотариального заверения.
В любом другом случае сделка с акциями заверяется нотариально.
Если я владею акцией, могу ли я подарить ее кому-то еще?
Это ваше право. Конечно, вы можете подарить. Она не обязательно должна быть незначительной.
Если у меня очень маленькая доля, она мне не нужна. Почему я не могу пожертвовать ее? Думаю, я могу сделать это кому-то, кроме других владельцев, не так ли?
Разумно, если это будет считаться дарением родственнику-родителю. Такую долю можно подарить, если в результате у дарителя останется более шести квадратных метров.
В целом, рекомендуется проконсультироваться с экспертом по долевым акциям.