Купить квартиру в ипотеку или жить в съемном жилье и копить деньги на собственное жилье с помощью банковского депозита? Стратегия потенциального покупателя зависит в первую очередь от выбранного района столицы, арендных ставок, потенциального роста цен на жилье в конкретной локации, депозитов, кредитов и процентных ставок по вкладам.
Циан создал инвестиционный компьютер, который учитывает все эти критерии. Это помогает рассчитать, где лучше копить на жилье, а где лучше взять ипотечный кредит. В качестве примера возьмем формальную ситуацию. Покупатель хочет приобрести свою первую квартиру, но пока живет в съемной. В качестве первой недвижимости он часто выбирает «спальню» как более бюджетный вариант. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке (без учета премиальной недвижимости) составляет 8,1 млн рублей. По статистике, среднестатистический покупатель приходит в банк за ипотекой, когда в наличии есть около 30% от стоимости квартиры — в нашем случае,~2,4 миллиона рублей. Большинство покупателей консервативны. Более половины ищут недвижимость в том же районе, где живут сейчас. Обычно они утверждают, что знают все преимущества и недостатки этого места, а недостатки другого района могут стать неприятным сюрпризом. Таким образом, наш потенциальный покупатель решает приобрести квартиру в том же районе, где она сдается в аренду. Пример расчета на компьютере CIAN Investment
Потенциальный покупатель: предоплата — свободные средства в размере 2,4 млн рублей — 40 000 рублей в месяц (эти деньги ежемесячно перечисляются на депозит или оплату ипотеки) — 4,5 % в год — 7,3 % в год — аренда индивидуально в зависимости от района. При наличии ипотеки гипотетический арендный платеж также идет на оплату ипотеки.
Как накопить деньги на собственную квартиру? Одно из главных преимуществ ипотеки заключается в том, что стоимость квартиры для заемщика стабильна. В отличие от тех, кто копит на жилье с помощью банковского вклада, это то, что они не обращают внимания на рост цен на объект. . Однако вопрос выбора стратегии актуален уже много лет, так как даже самые низкие процентные ставки на вторичном рынке, на уровне 7,3 % годовых исторически, означают серьезную переплату за квартиру. Увеличат ли сбережения и прибыль от депозитов рост цен на жилье? Только к концу 2020 года средняя стоимость 1 кв. 12,6% прироста на вторичном рынке в Москве и 16,2% за двухлетний период. ЦИАН Инвестиционный Компьютер оценивает потенциальную стоимость квартир в каждом районе индивидуально и определяет конечную цену объекта в зависимости от процентов и депозита, а также выбранной стратегии покупателя. Сколько стоит «двухкомнатная» квартира и сколько стоит депозит? Согласно требованиям банка, чтобы стать арендатором, достаточно иметь 10% от стоимости выбранной квартиры. Воображаемый заемщик, который копит 2,4 миллиона рублей на «среднюю» квартиру в спальне, может искать двухкомнатные квартиры во всех районах Москвы. В некоторых местах эта сумма также немного превышает минимальный ипотечный лимит (в районах Арбат, Камовники, Замоскворечье и Пресненский она составляет 16-17 % от стоимости комнатной квартиры). В других он достигает 75-80 % от средней стоимости квартиры (в поселениях Вороновское и Клойновское Троцкого района).
Компьютерра предлагает и другие типы стоимости квартир: двух-, трех- и четырехкомнатные. Как быстрее стать полноправным владельцем? Быстрее выплачивать ипотеку, экономить на аренде, но платить проценты банку? Или копить деньги на депозит, имея ежемесячные расходы в виде арендной платы? В большинстве случаев, без учета финансирования и арендной платы, ипотечный заемщик быстрее станет полноправным владельцем спальной квартиры, чем банковский вкладчик. В среднем по всем секторам экономики на погашение ипотечного кредита уходит около 7,5 лет, в то время как на получение кредита и накопление средств на недвижимость уходит около 15 лет. Это рост цен на недвижимость по сравнению с депозитами.
В некоторых областях вам еще придется откладывать «единовременно» до выхода на пенсию. Например, на квартиру в Пресненском районе нужно копить около 48 лет, а в Замоскворечье, Беговом и Академическом — 33-35 лет.
Чем ниже стоимость квартиры и выше залог, тем меньше разница между сроком погашения кредита и сроком возврата залога. Минимальная разница (до 1 года) распространяется на покупателей однокомнатных квартир в поселениях Вороновское и Кленовское. Разница до двух лет — Киевское, Михайлово-Жолтевское, Новофедровское и Первомайское. Во всех районах Москвы заемщики погашают ипотеку быстрее, чем накапливают средства на депозитах. С помощью калькулятора вы можете легко рассчитать условия покупки квартиры в зависимости от размера депозита, имеющихся средств, рыночного бюджета и выбранного района города.
Какой способ дешевле? Время между выплатой ипотеки и накоплением на квартиру — важный вопрос для потенциальных покупателей. Однако покупателей больше интересует, что выгоднее. Они определяют стоимость своей текущей квартиры, зависят от кредита или копят деньги и надеются, что проценты и наличие свободного капитала покроют любой рост цен на жилье. Ипотечный компьютер ЦИАН рассчитывает конечную стоимость квартиры с учетом процентов, выплачиваемых банку, и стоимости недвижимости на момент накопления авансового платежа, необходимого для покупки. Благодаря наличию арендной платы и низким процентным ставкам ипотека более выгодна для среднестатистического покупателя. Конечная стоимость жилья при покупке с депозитом в среднем в 2,5 раза превышает конечную цену квартиры с учетом выплаченных процентов. Наибольшая разница в стоимости жилья наблюдается между районами в центре города и некоторыми районами за пределами московской периферии. В первом случае потенциальные покупатели медленно подходят к сделке из-за большой суммы экономии, получаемой за счет высокой арендной ставки в 40 000 рублей в месяц. Во втором случае таун-объекты демонстрируют стремительный рост социальной и транспортной инфраструктуры, что ускоряет рост цен.
Учитывая арендную плату, низкие процентные ставки и ипотеку, выгоднее купить квартиру на кредитные средства и жить в ней, а не копить на депозит.
В дополнение ко всем этим факторам следует оценить валовой доход, состав семьи и процентную ставку по ипотеке с учетом дополнительных субсидий (например, если семья имеет право на ипотеку). Используя инвестиционный калькулятор, вы можете задать собственные параметры и индивидуально рассчитать оптимальный для человека вариант с учетом возможного использования ипотеки или накоплений.
«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»
Очень часто к авторам и редакторам РБК, пишущим о недвижимости, обращаются с вопросами. «Я хочу купить две доступные инвестиционные новостройки. Как выбрать жилой комплекс комфорт-класса?». Чтобы не отвечать на каждый из этих вопросов по отдельности, мы решили написать обзор на эту тему. Вместе с нашими экспертами они расскажут вам, как правильно инвестировать в новостройку. Предупреждаем: это очень подробный текст, рассчитанный на тех, кто действительно заинтересован в инвестировании в новостройки.
Начните с основ. Когда вы задумываетесь о покупке квартиры в новостройке в инвестиционных целях, вы должны четко понимать, зачем вы это делаете. Существует два способа заработать на покупке квартиры. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать ее по мере роста стоимости. Второй — сдавать недвижимость в аренду. Эти способы очевидны, и о них написано множество статей.
Из очевидного в этой теме упомянем преимущественные инвестиции. В некоторых случаях можно инвестировать деньги в новостройки на этапе закрытых продаж. Это далеко не начало широкой рекламной кампании. Это наиболее выгодно. Обратитесь в агентство недвижимости как инвестор, чтобы получить информацию о продаже заранее. В этом случае вы сможете встать в лист ожидания, чтобы вложить деньги в проект на самых выгодных условиях», — советует Ирина Доброхотова, председатель правления компании „Бест-Новострой“.
Что такое доступная однушка в Москве?
Но вернемся к основной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве две самые доступные новостройки — это студии, бюджет которых начинается от 2,5 млн рублей. ‘Если рассматривать квартиру с полноценной комнатой, то в этом случае стартовая цена находится на уровне 58-6 млн рублей (в Подмосковье дорога. -прим. автора). В большинстве случаев такие участки можно найти в юго-восточном районе города», — говорит Роман Родионцев, директор компании Roman Rodionsev Project Consultants.
‘Чтобы снизить риски, стоит выбирать объекты у надежных подрядчиков с большим портфелем проектов и сократить рыночные бюджеты, предпочтительнее идти на компромисс в этой области (особенно если квартиры предназначены для перепродажи или сдачи в аренду) в транспортной доступности’. Нет. Ведь мобильность квартиры во многом зависит от удобства ее расположения.
Стоимость квартир в московских новостройках массового сегмента
Как выбрать локацию для покупки новостройки?
Этот вопрос важен для всех инвесторов, ориентированных как на аренду, так и на перепродажу квартир. Ведь практически у каждого жилого комплекса есть своя аудитория. Она состоит из его жителей или соседей, заинтересованных в пребывании на этой площадке. Таким образом, с одной стороны, купить можно где угодно.
Однако это не так! Транспортная доступность всегда в приоритете. Новостройки большие и состоят из множества этапов (то есть существует постоянная конкуренция со стороны производителей и других инвесторов), поэтому если вам нужно «переехать» в квартиру до сдачи ее в эксплуатацию, желательно выбирать Удобные дороги к станциям метро, либо объекты с перспективой открытия станции метро или МЦК в пешей доступности от жилого комплекса.
Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?
Перепродажа недвижимости (после выделения участка или нижнего дома на основании договорного соглашения) приносит немедленную прибыль, в отличие от дохода от аренды. Рассмотрим несколько примеров.
Если вы вложили 4,5 млн рублей и вышли из проекта через два года, то получили не менее 10 % в год. Иными словами, за два года они добавили к своим первоначальным инвестициям 20 %, или 900 000 рублей. Уплатив натуральный подоходный налог, они получили чистую прибыль в размере 783 000 рублей. Это позволяет им инвестировать в другие объекты и купить более дорогую квартиру (за 5,28 млн рублей) или две студии в этом районе за 2,64 млн рублей —————- Ирина Доброхотова приводит первый пример расчета.
Однако темпы роста цен на квартиры значительно отличаются от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цен за весь период строительства (2-3 года) составляет 20-40%, при этом разница в цене комфорт- и бизнес-класса (сейчас он называется эконом-классом) превышает норму ). Например, если квартира приобретается в очень перспективном районе, где через несколько лет откроется станция метро или МЦК, то после сдачи дома в эксплуатацию недвижимость продолжит расти в цене за счет этого фактора.
Какие проекты выбрать
Ольга Тумайкина, коммерческий директор, FSK Group:
— В нашей программе комфортабельные помещения для классов уже на 80% осушены до ввода здания в эксплуатацию. Люди пытаются купить квартиры в новостройках по привлекательным ценам, которые далеки от максимальных. Например, в жилом комплексе «Южная Битца», построенном в ближайшем Подмосковье, минимальная цена на старте продаж составляла 3,2 миллиона рублей. Сегодня купить квартиру в этом проекте можно от 4,4 миллиона рублей, и цены продолжат расти. Аналогичный пример — подмосковный «Датский квартал». На старте продаж в этом комплексе можно было приобрести квартиру за 2,6 млн рублей, а сейчас минимальная стоимость составляет 4,4 млн рублей.
Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?
Срок погашения кредита составляет более 10 лет, а сопутствующих расходов очень много, поэтому аренда — это, пожалуй, хороший способ сэкономить (ремонт, мебель, налог на недвижимость, налог на доходы физических лиц, услуги ипотеки). Представьте себе покупку самой доступной квартиры за 4,5 млн рублей. Без учета дополнительных расходов, при арендной плате в 30 000 рублей, первоначальные инвестиции обесценятся только через 12. 5 лет. Иными словами, только по истечении этого срока квартира начнет приносить прибыль.
Инвестиционная привлекательность недвижимости складывается из ряда факторов. Наиболее важными являются местоположение проекта и транспортная доступность. Чем ближе к метро/центру, тем больше вероятность того, что недвижимость будет сдаваться в аренду. Второй фактор — привлекательность, ремонт и дизайн интерьера самой квартиры. Самые современные проекты с дизайнерскими и художественными интерьерами будут стоить дороже, чем аналогичные по расположению и метражу, но с более старой обстановкой.
В то же время не стоит полагаться на то, что новый и аккуратный ремонт может сделать цены вдвое выше средних. Поэтому нет никаких оснований для светодизайнерского переоборудования, сложного восстановления или покупки дорогой мебели. Работа с массовым сектором аренды. Завышенная пропорция приводит к тому, что квартиры висят на выставке. Лучшее решение для аренды: квартиры с типовой планировкой, ярким ремонтом, мебелью IKEA, обстановкой и всей необходимой техникой по средней цене.
Наиболее распространенными формами квартир для аренды являются студии со спальней и апартаменты. В последнее время популярностью пользуются двухкомнатные семейные квартиры, которые завоевывают не только рынок, но и арендную плату. С ростом мобильности населения на смену приходят многокомнатные квартиры с дизайнерским ремонтом. Такие дома уже пользуются спросом у самостоятельных московских семей, которые решают снять квартиру в жилом комплексе более высокого класса или поближе к работе/школе для детей. Однако это не означает, что на рынке нет предложений по аренде более просторных квартир (например, в разделе «Премиум» вы можете увидеть предложения по аренде квартир площадью от двух и более до более 100 квадратных метров).